Gayrimenkul Fiyatlar Ne Olacak ?#Nezaman #Nasılalsam İpuçları

Merhaba

Hani bazen size de söyledikleri olmuştur veya çevrenizden duyarsınız; ” Şu kadar para alıyor, bu kadar para kazanıyor da hala geçinemiyor mu veya para arttıramıyor mu? ” diye zira benim de başıma dönem dönem epey gelmiştir, sorulmuştur.

Ben hep küçükken şu kadar pazar kazanıcam, şunu alıcam, bunu yapıcam şöyle olacak, böyle olacak diye çocukluk hayalleri kurarken, babam hep söylerdi; ” Gelir arttıkça masraflar da artar ve ona göre yaşamaya başlarsın ” diye

Bu elbette ki halk dilinde söylenmiş fakat doğru bir teşhis ve de denklemdir. Buradan yola çıkarak şunu rahatlıkla söyleyebiliriz:

” Kişisel gelirimizin artması ile lüks harcamalarımız arasında doğru bir orantı mevcuttur ” burada ise konumuz gayrimenkul olduğuna göre kişisel gelirimiz artarsa gayrimenkul yatırımlarımız da doğal olarak artacaktır denklem bu kadar basit.

wp-1487619547352.jpg

Bu resmi bugün saha çalışmam esnasında #Bağla ‘da çektim

Ben iktisat mezunuyum, ancak yüksek lisansımı uluslararası ticaret bölümünde yaptım. Uzmanlığım doğrultusunda ki meslekleri icra ettikten sonra şu an da bildiğiniz gibi Gayrimenkul Danışmanlığı ile meşgulüm.

Sizleri makro analizler yaparak tablo grafik veya rakamlara boğmak istemem. Bu nedenle burada herkesin anlayabileceği ve kendisinin de analizini rahatlıkla yapabileceği gayrimenkul piyasası ile ilgili bir takım varsayımlarda bulunacağım.

Örnek vermek gerekirse, ülkelerde beklenen ekonomik büyüme hedeflendiği biçimde sağlanamadı ise gayrimenkul piyasasında alım gücü düşük olacaktır. Dolayısıyla bu durum satışlara da yansıyacaktır. Ekonominin beklenen veya beklenenin üstü bir biçimde büyümesi durumunda ise bireysel alım gücü yükseleceğinden, bu durum gayrimenkul sektörünü olumlu yönde etkileyecektir.

Fakat piyasalarda bu alım gücünü, yani talebi karşılayacak kadar konut arzı yok ise bu durum konut fiyatlarını yükseltecektir. İlerleyen dönemlerde şayet taleplerin  karşılanması söz konusu olur ise gayrimenkul fiyatları olması gereken seviyeye gelecektir.

Gelir dağılımı gayrimenkul talebini etkileyen en önemli unsurlardan birisidir. Dengeli bir gelir dağılımı mevcut ise her kesimden bireyler bütçelerinin öngördüğü doğrultuda gayrimenkul talep edebileceklerdir. Bu da sektörde bir hareketlilik sağlayacaktır. Bunu zengin kesim için söylemiyorum, onlar zaten taleplerini yerine getirebiliyorlar. Burada bahsedilen ve önemli olan orta ve ortanın altı kesimin talepleri ve bu taleplerin sektöre kazandıracağıı hareketliliktir.

Gerçi Pareto analizine bakılırsa da konut satın alabilme gücüne sahip nüfusun, toplam nüfusa oranı yalnızca %20’dir.

wp-1487623154215.jpg

 #Bodrum ‘dan edineceğiniz mülkün bahçesinde böyle ağaçlara sahip olabilirsiniz

Bazen bana da sorulduğu oluyor satılık veya kiralık gayrimenkul fiyatları önümüzdeki dönem düşer mi? diye. Satılık ile ilgili olarak yukarıda arz / talep mantığını göz önünde bulundurarak bazı ipuçları vermeye çalıştım. Kiralık hususuna gelecek olursak; en azından ülkemiz için şimdilik ütopik gibi duruyor da olsa uzun dönemde sağlıklı büyüyen ekonomi ile beraber kişilerin de gelirleri ve alım güçleri artarsa, yavaş yavaş insanların konut alımına yönelmesi ile kiralar lokasyon farketmeksizin olması gereken seviyelere düşebilir.

Gayrimenkul sektörünü en çok etkileyen etkenlerin başında faiz oranları ve döviz kuru gelmektedir. Faiz oranlarının yüksek olması sabit gelirli insanların uzun vadeli borçlanmalarını dolayısıyla mortgage yolu ile gayrimenkul sahibi olmasını engeller.

Döviz kuru tamamen faiz ile doğru orantılıdır. Biri artarsa diğeri de artacaktır. Hatta bugünlerde alıcıların en büyük beklentisi yükselen döviz karşısında konut fiyatlarının düşüp düşmeyeceği ile ilgilidir.

Yaşadıklarımdan ya da içinde bulunduğum lokasyon ve piyasa itibarı ile cevap verecek olursam; Enflasyon, faiz veya döviz kuru artan ve mevcut durumu yukarılara çeken her ne olursa olsun, satıcıların da beklentilerini yukarıya çekip fiyatların artmasına neden olmuştur.

Aslında düşünülenin aksine, fiyatlar azalmak yerine böyle zamanlarda artmaktadır. Yani anlamamız gereken faiz , döviz kuru, enflasyon ile fiyat artışları da doğru orantılıdır. Yalnızca döviz ile kiralanan ve yüksek getirisi olan meskenlerde belirli fiyat indirimleri söz konusu olabilmektedir.

Dilimin döndüğünce sizlere bir ekonomist olarak değil de bir halk insanı berraklığında, sektörde çalışan birisi olaraktan bazı ipuçları vermeye çalıştım. Umarım faydalı olmuşumdur.

Sevgilerimle

Winter in Bodrum

Merhaba

Enteresandır ki bana da en çok gelen sorulardan birisi çoğu Bodrum sakinine gelen ile aynı sanırım, şöyle ki; ” Abi siz Kışın Bodrum’da ne yapıyorsunuz? Sıkılmıyor musunuz ? ” gibisinden. Aşağıda izleyeceğiniz kısa video bu tip sorulara cevap olsun diye hazırlanmıştır.

İyi Seyirler

#realestateinBodrum

Let’s get a home in #Bodrum

Because winter is nicer than summer

Kesinlikle kışı yazından çok daha güzel ve de yaşanası

Bu arada Bodrum %26 büyüme hızı ile Türkiye’nin en hızlı büyüyen ilçesi,

İyi mi kötü mü bilinmez ama tabi ki her büyüme beraberinde bazı bozulma ve yozlaşmaları da getiriyor,

Umarım burada da öyle olmaz

Sevgiler

Ne zaman ev almalı?

Merhaba

Bir çoğunuzun alsak ne zaman ev alsak, pahalanır mı ucuzlar mı diye sürekli olarak kafa patlattığı bir soruna tahmini olarak ta olsa bile sektörden biri olarak yardımcı olmak niyetindeyim.

Sizler için faydalı olacağını düşündüğüm Emlak Broker sitesinden alıntı yaptığım bu tabloyu sizlerle paylaşıyorum. Ortalama olarak Bodrum içinde bu durum hemen hemen tablodaki ile aynıdır.

Satışlar özellikle sanılanın Yaz aylarında değil, Ekim ve Şubat ayları arasında daha çok gerçekleşmektedir.

Yaz aylarında fiyatların yüksekliği gibi sadece insanların da enerjileri yüksektir.Gezdirir dolaştırırsınız, alım yapacak noktaya gelmesi bu bahsi geçen ayları bulması olasıdır.

aylara-gorekonut-talep-haritasi

( Aylara Göre Konut Talep Haritası )

Gayrimenkul talebinin en aza düştüğü kış aylarında ise online reklam yayınlamayı bırakmak Emlak profesyonelleri için hatalı bir davranıştır.